其实买房前想了解小区HOA的财务状况并不难，只需要把每年的财务预算报表仔细读一读，就可以充分了解小区的财务情况，不至于某天突然被征收五六千到一两万的special assessment特别评估费而措手不及。就是我手中这样的一份Annual budget report大概四五十页，我会在客户买房前给他们详细解读，今天我来挑几页重要信息和您来分享，帮您轻松避开HOA财务里的坑。

首先您要了解您每个月交的几十或几百的HOA费用，是分作了两个用途，第一个用途是运营资金operating fund，是用来支付小区内日常的公共开支。

比如就向这页所显示的，有Administrative & office expense行政和办公费用；

有contract & Maintenance expense 维护费用，具体的维护内容已经列了出来；

还有utilities expense水电费，还包括了警报和网络费用等。

第二个用途是储备金reserve fund，储备金不能用于日常开支，只能用于大规模维修和更换和意外和紧急情况，比如小区道路的维修，小区内泳池、网球场的翻新等，这属于大规模的维修和更换；，再比如飓风把小区的club house的屋顶掀翻，那就属于意外和紧急情况，需要立即用储备金去修缮。

从图中财务报表里，我们可以看这个小区的储备金是用于沥青、油漆，栅栏/gate，照明, Guard house等等这些设施的维修和维护，而且这里也很清楚地注明了这些公共设施的使用寿命和剩余年限。

了解了两个用途后，下面我们就来说HOA财务里的坑。刚才提到的储备金类似于储蓄账户； 这笔钱只会在需要的时候使用，就像大家刚才看到的，有些公共设施剩余使用年限为零，就说明需要马上花钱去维护了。那储备金的钱够不够呢？

我们看这里，percent funded，这里有个百分比，是预算已有的储备金占所需要的全额储备金的比率。一般来说，100%是最好的，说明财务状况良好；那如果是低于70%，就会是一个RedFlag，就说明储备金可能会不足，HOA有可能会在某个时间向业主征收special assessment特别评估费。

这张报表就是一个对未来的预测，预测储备金在未来若干年的一个百分比，根据这个百分比，大家可以初步预测在什么时间会征收special assessment。

说到special assessment，在补充一句，根据加州法规， HOA 可以在未经业主批准的情况下对业主进行special assessment，额度最高不超过本年度财政预算的5%。比如本年度预算是 10万美元，HOA董事会可以在未经会员业主批准的情况下征收的最高特别评估为 5,000 美元。 但并不是每家每户 5,000 美元，而是将根据 CC&R 中包含的分配时间表分配给所有单位。而且必须在收集之前向业主发出适当的通知。对于超过 5% 的special assessment，董事会必须寻求业主的批准。所以买了有HOA的房子后，做为业主，一定要时刻关注着小区内的大事啊。

今天的内容帮您避开HOA财务里的坑，HOA documents有十几个文件，不同的文件有不同的作用，建议大家买房前一定要仔细查看，或找我做经纪人为您解读。